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地产江湖大变局:三道红线之下谁兴谁衰?

发布时间:2020-09-16 05:17:40 已有: 人阅读

  1、这或许是房地产上下半场的真正分水岭:那个依靠高杠杆野蛮扩张,撑死胆大的,饿死胆小的时代再也没有了。

  未来,在人口、资金持续流入的一二线城市、在以北上广深为核心的大都市圈内,楼市还将持续繁荣,而绝大多数三四线、强大的产品力。

  以万科、中海、保利为例,所谓的平台型房企,就是除了住宅开发之外,写字楼、购物中心、酒店、长租公寓、养老、教育等众多业态都必须会,而且做得好。

  在地产下半场,每个活得好的公司,都会有自己独特的竞争力,比如碧桂园强于三四线,而中海则有独特的城市更新能力,有强大的大项目运作能力。

  核心看点在于,中海的盈利能力一直是一骑绝尘的,是今年上半年唯一一个净利润突破200亿的公司,甩开第二名一大截。另外,中海的逆势加速能力也是其他房企无法比拟的。

  数据显示,今年上半年的前十强中,销售正增长的只有中海和恒大。而在过去的2018、2019年中海的销售增速分别为29.8%、25.2%,也超出前10强一大截。中海第三大优势是其商业地产板块的低调崛起,综合实力已仅次于华润。

  保利地产和中海一样,综合实力强劲,无论是规模、利润还是对负债的控制都是的,而且自2019年提出“不动产生态发展平台”战略后,保利的相关多元化也有声有色。

  单就销售规模而言,碧桂园已是行业多年的老大,且领先的优势有扩大之势。其实,当下的碧桂园颠覆了很多人的固有印象,和万科一样,三道红线只踩中了一道(剔除预收款后的资产负债率为83%,超了13个点),但在另外一些核心财务指标上,比如负债率、利润规模、现金储备等都处在行业领先位置。

  当然了,在地产下半场,碧桂园也面临一些挑战,比如布局多位于三四线城市,相关多元化(农业、机器人)面临挑战等。华润置地作为央企,各方面表现还是非常出色,尤其是在商业地产领域,领先优势十分突出,是唯一一家商业地产板块营收能过百亿的公司。

  龙湖可以看成一个是小型版的中海,各项指标都极为优秀,不足的是,龙湖的规模略小,而且近几年的进取心略微不足。

  融创和恒大一样,综合实力没得说,最大的挑战来自于负债,但这个问题解决起来难度不小,起码得和时间赛跑。金茂也是一家央企,近几年快速崛起,今年上半年已不声不响的排到了前10。金茂走的是高端路线,这在一定程度上会限制规模的扩张。

  前面我们已经分析了,靠放杠杆野蛮扩张的时代已经结束了,因此,这一梯队的房企要想逆袭的可能性已经不大了,但其中也不乏好公司。

  这种公司的基本特点是,规模不大、盈利不好,战略布局也一般,但负债却不小,典型的代表是踩中三道红线的

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